80年歷史的紐約最高樓也能變得更節(jié)能。而且，對其所有者來說，這場節(jié)能改造是一件可以精確地計算投資和收益的事情。
　　 1993年的情人節(jié)夜晚，在《A Wink and a Smile》的樂曲聲中，梅格•瑞恩扮演的Annie看到了驚人的一幕，美國紐約帝國大廈近百米高的外墻燈幕在瞬間變成了巨大的紅色心形，她的預感告訴她，Sam（湯姆•漢克斯飾演）就在那里。于是在帝國大廈樓頂，兩個有情人終于相見。而眾多《西雅圖夜未眠》的影迷們也在此刻流下了欣慰的淚水。
　　然而浪漫是要付出代價的。帝國大廈高峰時期一年的耗電量達950萬瓦，每年產(chǎn)生2.5萬噸的碳排放，年運行成本高達1100萬美元。它一年的能源消耗幾乎相當于4萬個美國普通家庭的消耗量。
　　不過，事情正在發(fā)生改變。2009年4月，年近80歲的帝國大廈啟動了總投資為5.5億美元的升級和能效改造，其中有2000萬美元被用于能效改造。帝國大廈的擁有者希望這可以讓這個龐然大物變身為“綠巨人”。
　　事實上，他們不得不這么做了，再不改造，租戶們可就要拋棄它了。而它想要吸引的，除了游客，更重要的是租戶。
　　“許多高姿態(tài)的租客甚至不會搬進一幢沒經(jīng)過LEED認證的建筑，”房地產(chǎn)服務公司Transwestern管理集團的副董事長Allan Skodowski說，“也許他們并不曉得這項認證具體意味著什么，但無論如何，這些業(yè)主看重它。”LEED（美國能源及環(huán)境建筑認證系統(tǒng)）是目前國際上最為成熟的綠色建筑認證體系。
　　在帝國大廈改造之前，2008年竣工的美國銀行大廈成為第一座通過LEED最高級別白金級認證的高層建筑。本來以其366米的身高，在紐約只能排在448米高的帝國大廈之后位列第二，但它的一系列節(jié)能節(jié)水的措施讓它戴上了“世界最環(huán)保大廈”的光環(huán)。
　　這顯然刺激了帝國大廈的擁有者，但是在決定改造帝國大廈時，他們又不想循著認證這條路走下去。
　　“當前，所有新型建筑都把環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展放在設計的核心位置，”帝國大廈的所有者、馬爾金控股公司總裁托尼•馬爾金（Anthony Malkin）告訴《第一財經(jīng)周刊》，“通過考察我們認識到LEED這樣的綠色建筑評估體系并不能帶來經(jīng)濟效益，所以我們決定將工作重心投入在提高能源效率方面，以此來增加經(jīng)濟收益，也讓我們在與對手的競爭中處于有利的位置。”
　　2008年秋天，帝國大廈的改造計劃得到了托尼•馬爾金的高爾夫球友比爾•克林頓的幫助，這位美國前總統(tǒng)名下的CCI環(huán)?；饡恢敝铝τ谘芯凯h(huán)境和氣候變化。在克林頓的幫助下，房地產(chǎn)專業(yè)服務公司仲量聯(lián)行參與進來，成為了這個計劃的項目主管，擅長能源科研的落基山研究院也加入了，樓宇解決方案供應商江森自控則成為能源效率方案的服務方。
　　在籌劃了將近9個月后，2009年4月，帝國大廈開始了能效改造項目。對于計劃的實施者來說，最大的挑戰(zhàn)是這棟摩天大廈的原始圖紙和規(guī)格找不到了，改造的設計師、江森自控的Paul Rode說，他們不得不耗費巨大的精力去做建筑調(diào)查。
　　改造團隊的專家們共提出了超過60種的提高能效的方法，并在其中選定了窗戶改造、散熱器隔熱層翻修等8種專用于帝國大廈的改造方法。
　　與耗資靡費的新建筑不同，帝國大廈對建筑的所有改造措施都進行了細致的經(jīng)濟核算，在投入與所產(chǎn)生的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益之間進行權衡。
　　基于此，相對于重新購買6514扇新的窗戶，項目組選擇在原有的窗戶上進行改造，重新利用了將近96%的窗戶以及框架。工程師們在現(xiàn)有的雙層玻璃之間注入了一層薄膜和一種氣體混合物，以此來減少大廈內(nèi)外的熱量對流來降低能耗。“這是專家團隊提出的最讓我驚喜的建議，增加建筑的隔熱效果，這對于減少使用供暖以及制冷設備是非常關鍵的。”馬爾金表示。
　　經(jīng)過如此改造的窗戶幾乎可與三層玻璃窗媲美，而價格卻僅為后者的一小部分；在將窗戶的隔熱能力提高了400%的同時，還可以把窗戶的使用壽命延長25年。
整個改造下來，根據(jù)測算，改造將令帝國大廈減少超過38%的能耗，在15年內(nèi)減少10.5萬噸的碳排放，而改造后所節(jié)約的運行成本相當于37個月收回改造投資，折算凈現(xiàn)值相當于2200萬美元。
　　“在升級改造計劃之外，帝國大廈還計劃劃撥將近9300萬美元用于有同樣改造需求的其他區(qū)域，例如公共走廊區(qū)域的制冷系統(tǒng)改造以及照明系統(tǒng)改造。”馬爾金說。
　　雖然改造后提高了租金，但帝國大廈仍然吸引了更多海外租賃者。瑞典斯堪雅建筑集團（Skanska）是全球最大的建筑工程承包商之一，它在帝國大廈32層擁有一個2200平方米的辦公室，據(jù)該公司測算，通過安裝光線傳感器等措施，他們新的節(jié)能辦公場所每年可為他們節(jié)省2萬美元。
　　帝國大廈最新的國際租客是來自中國《人民日報》旗下的人民網(wǎng)，它在大廈的30層共租用了約281平方米的區(qū)域。4名職員在7月已搬進了這一新的辦公場所。
　　馬爾金認為，整個改造計劃的特別之處在于這不是一個定性的決定，而是一個定量的、可以確定投資回報期為3年的決定。而且他希望帝國大廈的這些節(jié)能改造措施能夠引來同行的效仿，“整個能效改造項目是可以復制的，我們并沒有申請專利，它也并不需要專用的設備。因此，帝國大廈為世界上其他建筑的節(jié)能減排提供了一個清晰的參考模式。”
　　而在帝國大廈改造工程的新聞發(fā)布會上，紐約市長邁克爾•布隆伯格說：“帝國大廈告訴這個城市的其他大樓，無論它們多高、多老，都可以在減少能耗上邁出一步。”
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